Bygge videre – sammen

Fremtidens eiendommer skapes ikke av én aktør alene. Private eiendomsaktører, investorer, kommuner, myndigheter og fagmiljøer sitter på ulike deler av løsningen – kapital, kompetanse, rammeverk, gjennomføringsevne og langsiktige samfunnsinteresser.

Jeg tror vi får til mer når disse kreftene spiller bedre sammen. Ikke bare for å bygge mer, men for å ta bedre vare på det vi har, utvikle eksisterende eiendommer og bygge nytt der det faktisk tilfører verdi.

Men hvordan ser dette ut i praksis?

Forvaltning, drift, vedlikehold, økonomi, mennesker og utvikling påvirker hverandre. Enten det gjelder bolig eller næring, mener jeg målet bør være det samme: å ta godt vare på det vi allerede har – samtidig som vi hele tiden ser etter hvordan eiendommen kan fungere bedre, brukes smartere og utvikles videre. 

Eiendommen som helhet

God forvaltning handler selvfølgelig om kontroll på økonomi, avtaler, drift og vedlikehold. Men for meg handler det også om å stille de riktige spørsmålene.

Hva fungerer godt i dag? Hva kan forbedres? Hvor forsvinner pengene? Hva bør vedlikeholdes nå fremfor å bli dyrere senere? Hvilke investeringer gir faktisk effekt – og hvilke kvaliteter bør vi passe på å ikke effektivisere bort?

Jeg tror de beste beslutningene tas når økonomi, tekniske behov og menneskene som bruker eiendommen vurderes sammen. Det billigste tiltaket er ikke nødvendigvis det mest lønnsomme over tid, på samme måte som den dyreste løsningen ikke nødvendigvis er den beste.

God forvaltning bør derfor ikke bare handle om å holde kostnadene nede. Det handler om å prioritere riktig, planlegge langsiktig og bruke ressursene der de skaper størst verdi.

For meg er det forskjellen på å administrere en eiendom og å faktisk forvalte den.

Aldri ferdig utviklet

Jeg tror eksisterende bygg må behandles som levende eiendommer. Menneskene forandrer seg, virksomhetene utvikler seg, teknologien blir bedre og kravene til hvordan vi bor og arbeider endres.

Derfor mener jeg heller ikke at utvikling bare starter når noen kjøper en tomt eller bestemmer seg for å bygge nytt.

Et eksisterende bygg kan utvikles gjennom bedre arealutnyttelse, energieffektivisering, tekniske oppgraderinger, mer fleksible lokaler, bedre fellesområder, nye funksjoner eller et tydeligere konsept. Noen ganger kan en ubrukt bod, et kjedelig inngangsparti eller et lokale med feil planløsning representere en mulighet som bare ikke er sett ennå.

Her synes jeg det kommersielle og praktiske møtes på en interessant måte. Hva koster tiltaket, hva løser det – og hvilken verdi kan det skape?

Ikke alle forbedringer kan måles direkte i kroner fra første dag. Et bedre inngangsparti, hyggeligere fellesarealer eller bedre fasiliteter kan samtidig påvirke hvordan mennesker opplever eiendommen, hvor attraktiv den er og hvor gjerne de ønsker å bli.

Før vi river, bygger om eller investerer stort, mener jeg derfor vi bør forstå hva vi allerede har, hva som faktisk mangler og hvor ressursene kan skape størst effekt.

Noen ganger er løsningen stor. Andre ganger finnes den allerede i bygget.

Menneskene mellom veggene

En eiendom kan være veldrevet på papiret og fortsatt fungere dårlig for menneskene som bruker den.

I boliger handler det blant annet om trygg økonomi, godt vedlikehold, funksjonelle fellesområder og omgivelser mennesker trives i og ønsker å ta vare på.

I næring kommer enda en dimensjon inn: Eiendommen er også et produkt, en arbeidsplass og en del av virksomheten til leietakeren.

Derfor mener jeg god kundeservice handler om langt mer enn å svare raskt når noe går galt. Det handler om å være tilgjengelig, bygge relasjoner og forstå hvordan menneskene faktisk bruker bygget.

Hva fungerer? Hva savner de? Hva skaper frustrasjon? Hva kan gjøre arbeidshverdagen bedre? Og hva skal til for at en god leietaker ønsker å bli?

En god dialog med leietaker kan samtidig gi eier verdifull informasjon om selve eiendommen. De som bruker lokalene hver dag oppdager ofte behov og muligheter lenge før de blir synlige i et budsjett eller en teknisk rapport.

For meg er derfor gode relasjoner og god kundeservice ikke bare hyggelig å ha.

Det kan også være god eiendomsøkonomi.

Når eiendommen også er et produkt

Det er kanskje her jeg synes næringseiendom blir spesielt interessant.

Når et lokale står tomt, er ikke spørsmålet nødvendigvis bare hvordan vi finner en ny leietaker. Kanskje vi også bør spørre hvorfor det står tomt.

Treffer produktet markedet? Er planløsningen riktig? Er lokalene fleksible nok? Hvordan oppleves inngangspartiet og fellesarealene? Mangler bygget fasiliteter? Markedsfører vi det mot riktig målgruppe? Eller finnes det en annen bruk som passer eiendommen bedre?

Å få inn riktig leietaker handler derfor etter min mening om mer enn å «selge kvadratmeter». Det handler om å forstå hvem lokalene passer for, hva virksomheten faktisk trenger og hvorfor akkurat denne eiendommen kan være riktig for dem.

Her tror jeg også det er mye å hente i møtet mellom eiendom og klassisk salgsarbeid: forstå behovet før man presenterer løsningen.

Noen virksomheter prioriterer beliggenhet. Andre fleksibilitet, profilering, effektiv arealbruk, parkering, kollektivtilbud, fasiliteter, bærekraft eller muligheten til å vokse. Først når vi forstår hva som faktisk betyr noe for leietakeren, kan vi presentere eiendommen på en måte som er relevant.

Det er forskjell på å vise frem et ledig lokale og å vise en virksomhet hvorfor den kan fungere godt akkurat der.

En god leieavtale er mer enn høyest mulig leie

Det samme gjelder selve leieavtalen.

Eiersiden skal selvfølgelig ivareta avkastning og økonomiske interesser, men høyest mulig kvadratmeterpris er ikke nødvendigvis det samme som best mulig avtale.

Leienivå må sees i sammenheng med blant annet løpetid, indeksregulering, sikkerhet, opsjoner, fleksibilitet, ledighetsrisiko og investeringer i leietakertilpasninger.

En høyere leie kan være mindre attraktiv dersom den krever store investeringer eller gir større risiko for at leietakeren forsvinner. På samme måte kan en langsiktig og solid leietaker til riktig pris være mer verdifull enn å maksimere leien på kort sikt.

Jeg tror derfor gode forhandlinger handler om å forstå hva som skaper verdi for begge sider, samtidig som man aldri mister eiers økonomiske interesser av syne.

Målet bør være gode leieforhold, lavere ledighetsrisiko og mest mulig forutsigbare kontantstrømmer over tid.

Det henger sammen

God drift
→ kontroll på kvalitet og kostnader

Riktig vedlikehold
→ bedre langsiktig økonomi

Fornøyde brukere og leietakere
→ sterkere relasjoner og større ønske om å bli

Attraktive eiendommer
→ større etterspørsel og lavere ledighet

Gode leieavtaler og investeringer
→ balanse mellom avkastning og risiko

Stabile kontantstrømmer
→ grunnlag for langsiktig eiendomsverdi

Hvor passer jeg inn?

Min erfaring ligger i dag først og fremst innen forvaltning av boligselskaper, hvor jeg arbeider med økonomi, budsjettering, kontrakter, leverandører, vedlikehold og oppfølging av eiendommer over tid. Tidligere erfaring fra B2B-salg og formuesrådgivning har samtidig gitt meg et kommersielt perspektiv og gjort meg vant til å forstå behov, bygge relasjoner og se saker fra flere sider.

Jeg er praktisk anlagt og har lett for å se muligheter i bygg, arealer og prosesser. Et rom som ikke fungerer, en ubrukt krok, en unødvendig kostnad eller noe som rett og slett kunne vært gjort smartere setter ganske raskt i gang hodet. Jeg liker å forstå hvorfor noe ikke fungerer – og finne ut hva som skal til for å gjøre det bedre.

Samtidig er jeg strukturert, liker ansvar og trives aller best når jeg får følge noe fra idé og vurdering til beslutning og gjennomføring. Interessen for arkitektur, interiør og utvikling gjør også at jeg ofte ser på eiendom fra både en praktisk, økonomisk, kommersiell og estetisk side.

Jeg har ikke jobbet direkte med alle deler av næringseiendom og eiendomsutvikling, og synes det er viktig å være tydelig på forskjellen mellom erfaring, kunnskap og interesse. Det er mye jeg fortsatt ønsker å lære.

Samtidig kjenner jeg igjen mye av fundamentet fra det jeg allerede gjør: økonomiske vurderinger, forhandlinger, relasjoner, prosjekt- og leverandøroppfølging, problemløsning og gjennomføring.

Fellesnevneren er kanskje ganske enkel:

Jeg liker å forstå hva vi har, se hva det kan bli – og ta ansvar for å få ting til å skje.